עו"ד עמית ורד לקניית ומכירת דירה

רכישת דירה היא אחד הרגעים המכוננים בחיינו. מדובר בהשקעה הכספית אולי הכי גדולה שעשינו בחיינו עד אותו רגע או לפחות אחת שגדולות שבהן. במהלך קניית ומכירת דירה יש כמה דברים שעליכם לבדוק ולא לבצע מהלך זה בפזיזות וללא עזרה מקצועית של עו"ד מוסמך בתחום כדי לא ליפול לעוקץ נדל"ן או הפסדים כלכליים רבים. בין אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן או רוכשים דירה יד 2 כדאי לדעת מה צריך לבדוק לפני רכישת הדירה, מה צריך לשאול, אילו מסמכים צריך לבקש, מה לשים זה בחוזה בין הצדדים, הכנסת סעיפים מסוימים לחוזה המגנים עליכם ועוד.

בדיקות ראשוניות טרם החתימה על החוזה

זה בטח מרגש להרגיש כבר את הכניסה לבית החדש שלכם ובכלל להיות בעלי האפשרות לרכוש בית משלכם. בכל זאת… לא כל יום קונים דירה משלכם. עם זאת, אסור לעשות החלטות נמהרות ולא מחושבות כיוון שזוהי הדרך הבטוחה ליפול למרמה או להפסדים כלכליים אדירים. ראשית יהיה עליכם לבצע מספק בדיקות ובכמה הקשרים:

בדיקות משפטיות – רישום הזכויות בדירה, למי היא שייכת, האם יכולה מעוקלת או יכולה לעבור על שמכם, האם היא משועבדת, האם יש עליה או על האזור הגבלות כלשהן וכו'.
בדיקות הנדסיות – איתור ליקויים וביצוע בדק בית לדירה. הבאת מומחים לבדיקת התשתיות, הקירות, הכלים הסניטריים והמצב שלה דירה והבניין.
בדיקות כלכליות – כל מה שקשור בעלויות הנלוות לרכישת הדירה, שכר טרחה עו"ד, חתימות על הסכמים, מיסים, שיפוצים, בדק בית ועוד.

בדיקה קניינית של הדירה

לכל דירה רשומה וחוקית בישראל יש מסמך טאבו המשמש כת.ז של אותה דירה, היכן היא ממוקמת וכל המידע הקשור בבנייתה, תוכניותיה ומי הבעלים שלה. אם הדירה משועבדת, מעוקלת או שיש לה הגבלות מסוימות או בעלים אחר מזה שמנסה למכור לכם אותה זה יהיה רשום בנסח הטאבו של הדירה. ניתן לבצע את בדיקת נוסח הטאבו ניתן לבצע אונליין על ידי כתובת מדויקת של הדירה ומס' הגוש שלה. כמו כן תוכלו להיעזר בעורך דין לביצוע העבודה במידת הצורך.

ביצוע בדיקת תכנונית ומדוע זה חשוב

בכל רשות מקומית של מחלקת הנדסה שבה ניתן לקבל בחינם מידע על דירה מסוימת לגבי היתרי הבנייה של אותה דירה. כך למשל אתם רוצים לבדוק שלא חלה על הדירה הגבלות מסוימות והיא אכן נחשבת דירה למגורים. כמו כן חשוב לבדוק שיש היתר בנייה שכן הוא האישור הנדרש לביצוע בנייה חוקית של הדירה ובהיעדר היתר בנייה הרי שמשווקים לכם דירה לא חוקית המיועדת להריסה או עיקול. כמו כן גם אם יש היתר בנייה צריך לבדוק אותו היטב ולטובת מה ההיתר הקיים: דירה למגורים או סיווג אחר. יש לקחת בחשבון שגם אם רשום בנסח הטאבו של הדירה "דירה" אין להסתמך על כך כיוון שהרישום יכול להיות שונה בזה שכתוב בהיתר הבניה ובתכנון ההנדסי שלה.

מיסים, אגרות ותשלומים נוספים

אנו במשרד עורכי הדין עמית ורד נתקלים מדי יום במקרים של אנשים המוצאים את עצמם אבודים לאחר שחתמו על רכישת דירה (חדשה מקבלן או יד שנייה) ומגלים לאחר מכן את שלל ההוצאות שנפלו עליהם בשל בדיקות ראשוניות לקויות. זה יכול להיות משום שזלזלו בבדיקות הללו או משום שהבדיקות לא בוצעו כהלכה. לפני שאתם רוכשים דירה בדקו את ההוצאות הכרוכות בטיפול בדירה, החל ממסים שיחולו עליכם, אגרות, שכר טרחה עורך דין, אגרות רישום הדירה בטאבו, עמלות תיווך, מיסי רכישה, עלויות שמאי מקרקעין או בדק בית ועוד עלויות נוספות.